Immobilien gelten als besonders sichere Anlageklasse. Sichere Anlagen erzielen normalerweise nur moderate Renditen. In den letzten Jahren konnte man mit Immobilien aber viel Geld verdienen. Immobilien gelten auch als gute Diversifikatoren für Anlageportfolios. Wie man in der letzten Finanzkrise feststellen konnte, sind Immobilien aber nicht immer besonders sicher und auch nicht immer gute Diversifikatoren.
Viele Investmentmöglichkeiten, auch Long/Short oder mit Overlay
Es gibt sehr viele Anlagemöglichkeiten in Bezug auf Immobilien: Direkte Immobilienanlagen, Immobilienaktien und Real Estate Investment Trusts (REITs), Exchange Traded Fonds (ETFs), offene und geschlossene Fonds und sogar Immobilienhedgefonds. Unterscheiden kann man auch nach Ländern bzw. Regionen und Immobiliensegmenten. So gelten deutsche Immobilien typischerweise als besonders sicher. Und Immobilien mit relativ hohen Betreiber- oder Mieterrisiken wie Hotels und Industrieimmobilien müssen diese Risiken typischerweise durch höhere Renditeerwartungen kompensieren.
Kurzfristig können sich verschiedene Anlageformen sehr unterschiedlich entwickeln. Langfristig sind sie bei ähnlichem Inhalt aber durchaus vergleichbar. So zeigen Studien, dass Wohn- und Büro-Immobilienaktien ähnliche Risiken und Renditen aufweisen können wie vergleichbar diversifizierte direkte Immobilienanlagen (Immobilienaktien und REITs: zu Unrecht ungeliebt).
Lieber illiquide oder volatil?
Nach klassischen Maßstäben sind Immobilienaktien und REITs dagegen sehr viel riskanter als geschlossene bzw. offene deutsche Immobilienfonds, denn Aktien bzw. REITs weisen oft eine relativ hohe Volatilität aus. Eine hohe Volatilität bzw. Kursschwankungen sind aber aus Anlegersicht nicht schlimm, solange gute Renditen erwirtschaftet werden.
Direktimmobilien, offene deutsche und geschlossene Fonds werden meist nur ein Mal pro Jahr bewertet. Die Immobiliengutachter orientieren sich dabei oft an den vorherigen Gutachten und den erwarteten Mieteinnahmen, die oft ziemlich stabil sind. Außerdem haben offene deutsche Immobilienfonds oft hohe Cashquoten, die zur Stabilität beitragen. Bei permanent bewerteten Aktien spielen kurzfristig oft ganz andere Aspekte – wie zum Beispiel die Stimmung am Aktienmarkt – eine Rolle und können daher zu recht hohen Schwankungen führen.
Untersuchungen zeigen, dass Immobilienaktien und REITs in der Vergangenheit eher bessere Renditen als geschlossene und offene Immobilienfonds erwirtschaftet haben. Außerdem können liquide Instrumente im Krisenfall sehr schnell verkauft werden. Das macht sie „sicherer“ als illiquide Anlagen, die gerade in Krisenzeiten nicht schnell bzw. nur mit hohen Abschlägen verkauft werden können.
Eine konzeptionelle Ausnahme bilden Immobilienhedgefonds, die auch Leerverkäufe nutzen können, also von sinkenden Immobilienaktienkursen profitieren können, und die z.B. Aktienderivate einsetzen können um die Aktienrisiken ihrer Portfolios zu steuern. Dadurch sind solche Fonds oft nur wenig von allgemeinen Aktienmarktentwicklungen abhängig, d.h. relativ schwankungsarm aber auch recht liquide. Allerdings gibt es nur wenige solcher Fonds, die sich bisher auch in Immobilienkrisen gut entwickelt haben.
Aber man kann grundsätzlich von diesen Fonds lernen: Die partielle Absicherung von Risiken von Immobilienaktienanlagen durch klassische Aktienderivate ist eine attraktive Möglichkeit, die aber kaum verbreitet ist.
Gute Prognosefähigkeit oder breite Streuung?
Einzelne Immobilienaktien bzw. REITs, geschlossene aber auch offene deutsche Immobilienfonds sind oft wenig diversifiziert. Wenn man keine guten Prognosefähigkeiten in Bezug auf einzelne Immobilien bzw. -märkte hat bzw. nicht genug attraktive Investmentmöglichkeiten findet, bieten sich aber eher breit gestreute Investments an. Das spricht für ein Portfolio aus Immobilienaktien bzw. REITs oder Fonds. Allerdings gibt es nur wenige krisenbewährte diversifizierte Immobilienfonds. Bisher sind auch erst relativ wenige ETFs verfügbar, die zusätzlich die Managerrisiken von solchen Fonds reduzieren können.
Nachhaltigkeit über Aktien
Nachhaltigkeit als vierte Dimension neben Rendite, Risiko und Liquidität des nunmehr magischen Vierecks ist fast nur mit Immobilienaktien und REITs diversifiziert umsetzbar. Zwar gibt es vereinzelte nachhaltige Immobilien aber erst wenige attraktive und diversifizierte nachhaltige klassische Immobilienfonds. Immobilienaktien und REITs investieren zwar auch überwiegend in traditionelle Immobilien, aber zumindest die Aktiengesellschaften selbst können in Bezug auf ihre ökologischen, sozialen und Unternehmensführungsqualitäten beurteilt werden. Daher gibt es seit kurzem nachhaltige Immobilienaktien- bzw. REIT Fonds (s. Erstes konsequent verantwortungsvolles ESG-Portfolio aus Immobilienaktien).
Zum Schluss ein paar Zahlen: Der MSCI World Real Estate Index enthält über 100 Wertpapiere aus mehr als 20 Ländern und sehr unterschiedlichen Immobilienmarktsegmenten. Die hohen Verluste von etwa 70% von 2007 bis Anfang 2009 wurden bis 2013 komplett aufgeholt. Die jährliche Rendite beträgt 6,9% p.a. seit 1994 wenn man die Rückrechnung bis 1999 berücksichtigt, 2,6% p.a. über zehn Jahre und 7,8% p.a. über 5 Jahre (Stand Ende September 2017). Globale offene Immobilienfonds haben sehr viel schlechtere Renditen gehabt.
Die Diversifikator GmbH hat Anfang 2017 ein passives und nur auf ESG-Selektionskriterien („Pure ESG“) Environment, Social, Governance Immobilienaktien und REIT Portfolio gestartet. Das ist bis Ende Dezember um 7,4% gestiegen ist und hat in der Rückrechnung ab 2008 6,2% p.a. eingebracht (Vergleich: SPDR Dow Jones Global Real Estate ETF -0,3; beides Stand 23.12.2017).
Hinweis: Dieser Beitrag wurde in ähnlicher Form zuerst veröffentlicht als „Immobilien in der Kapitalanlage: Mythen, alternative und verantwortungsvolle Ansätze“ in Exxecnews vom 6.11.2017, S. 7