Erstes konsequent verantwortungsvolles ESG-Portfolio aus Immobilienaktien

Immobilieninvestments gelten als sehr attraktiv, Immobilienaktien bisher nicht: Das weltweite Bevölkerungswachstum, zunehmende Anforderungen an die Wohn-, Arbeits- und Freizeitqualität, ein hoher Erneuerungsbedarf für bestehende Immobilien durch technologischen Wandel und aus Klimaschutzgründen und vor allem niedrige Kreditzinsen sprechen weiterhin für Immobilienanlagen. Hinzu kommen Engpässe bei den Flächen, die bebaut werden dürfen.

Immobilien gelten als Sachwerte und daher als gute Absicherung in Finanzkrisen, obwohl die letzte große Kapitalmarktkrise in 2008 durch das Platzen der US-Immobilienblase ausgelöst wurde.

Aus Sicht institutioneller Kapitalanleger haben Immobilieninvestments zusätzlich den Vorteil, dass Immobilien selten bewertet werden und sich die Bewertungen zudem oft an denen der Vorperioden orientieren. Dadurch weisen Immobilienwerte typischerweise sehr geringe Schwankungen auf.

Weltweit sind ca. 10 bis 20 Prozent des aggregierten Anlegerkapitals in Immobilien investiert (siehe „Diversifikator Asset Allokation und ETF-Selektion“ im Archiv auf www.diversifikator.com). Es ist unklar, ob Immobilien als Anlagesegment aktuell überbewertet sind. Wenn man den einfachen Trendfolgesignale von Diversifikator folgt, könnte das zur Zeit für europäische Immobilien(aktien)märkte der Fall sein (Hinweis: Diversifikator nutzt eine leicht modifizierte 200Tagelinie und wendet diese auf US- und europäische Immobilienaktien-ETFs an; siehe Dokument „Anlagekonzepte Diversifikator Weltmarktportfolio Basis Trend im „Archiv“ auf www.diversifikator.com).

Eines der manchmal übersehenen Risiken ist die Konzentration von Immobilieninvestments einzelner Anleger, ein sogenanntes Klumpenrisiko. Für die meisten Anleger ist eine breite Diversifikation über direkte Immobilienbeteiligungen unmöglich. Wenn man in mehreren Ländern in Büro-, Industrie-, Wohn- und Freizeitimmobilien anlegen möchte, ist zu viel Kapital erforderlich.

Selbst für  professionell gemanagte geschlossene internationale Immobilienfonds oder -Dachfonds sind meist mehrere Millionen Euro Mindestinvestment erforderlich und es ist nicht einfach, gute Fonds zu identifizieren. Außerdem fallen  in solchen Fonds oft hohe Kosten an. Zudem sind die Risiken solcher Anlagen durch lange Investmenthorizonte ziemlich hoch. Das gilt vor allem für Investments in Ländern mit unzureichender Rechtssicherheit.

Hinzu kommt, dass mir kein Angebot bekannt ist, welches konsequent ökologische, soziale und Governance-Kriterien (ESG) bei der Investmentselektion berücksichtigt. Mir sind nur Fonds bekannt, die Wert auf energieeffiziente Gebäude legen.

Immobilienaktien sind eine interessante aber bisher in Deutschland unbeliebte Alternative, die mittelfristig durchaus typische Immobilienanlagecharakteristika hat (siehe www.prof-soehnholz.com/immobilienaktien-reits-diversifikation-anlageklasse/). Durch den Kauf mehrerer Aktien kann man einfach ein global diversifiziertes und liquides Portfolio aufbauen. Allerdings kauft man sich neben den spezifischen Unternehmens- und Managementrisiken damit zumindest teilweise auch das allgemeine Aktienmarktrisiko („Aktienbeta“) ein.

Ich sehe verantwortliche Anlagen („responsible investments“), bei denen nur Aktien mit akzeptablen ESG- (Environment, Social und Governance) Charakteristika ins Portfolio kommen, als besonders attraktiv an (siehe www.prof-soehnholz.com/verantwortliche-esg-portfolios-brauchen-keine-outperformance-esg-etf-portfolio-mit-sehr-guter-performance/). Es gibt zwar einige Immobilienaktienfonds, aber wenn man ein Portfolio aus „verantwortlichen“ Aktien haben wollte, fand man bisher kein einziges Angebot.

Wir haben daher ein ESG-konformes Immobilienaktienportfolio entwickelt. In das Portfolio werden nur Immobilienaktien und Equity-REITs ohne Mortgage REITs und ohne als Investmentfonds angesehene REITs aufgenommen. REITs sind meist fondsähnliche Real Estate Investment Trust, die überwiegend Eigenkapital- (Equity REITs) oder Fremdkapitalanlagen (Mortgage REITs) an Immobiliengesellschaften halten. Da ein Portfolio aus Sachwerten erstellt werden soll, werden Mortgage REITs ausgeschlossen.

Weil REITs fondsähnlich Strukturen sind, können einige ausländische REITs von Finanzämtern als intransparente Auslandsfonds klassifiziert werden. Das würde zumindest bis zum Inkrafttreten der nächsten Investmentsteuerreform Anfang 2018 zu erheblichen steuerlichen Nachteilen führen. Daher kommen nur als „Ordinary Shares“ klassifizierte REITs in das Portfolio.

Auf der Ebene von REITs fallen typischerweise nur sehr wenige Steuern an. Dafür sind REITs verpflichtet, einen Großteil ihrer Gewinne auszuschütten. Das wirkt tendenziell risikoreduzierend. Außerdem gibt es Studien die zeigen, dass REITs, besonders durch diese Pflicht zu Ausschüttungen, typischerweise über eine gute Unternehmens-Governance verfügen. Unter anderem weil REITs sich einfach und in letzter Zeit auch sehr günstig refinanzieren können, gelten ihre Immobilienportfolios oft als besonders attraktiv.

Das Vorgehen bei der Portfoliobildung ist identisch mit dem Vorgehen für andere ESG-Aktienportfolios von Diversifikator (siehe www.prof-soehnholz.com/neues-passives-deutsche-aktien-esg-portfolio-fokus-auf-gute-unternehmensfuehrung/).

Alle Immobilienaktien werden konsequent nach ESG-Kriterien selektiert. Gutes Abschneiden bei ESG-Kriterien ist daher nicht nur ein Zusatzkriterium wie bei anderen Portfolios, die ESG-Kriterien nutzen. In solchen Portfolios können durchaus Wertpapiere enthalten sein, die nach ESG-Kriterien nicht besonders gut sind, weil das durch besseres Abschneiden bei anderen Kriterien kompensiert wird.

Auf Basis eines möglichst großen Universums von Aktien mit externen und damit einfach nachprüfbaren ESG-Bewertungen (wir nutzen Daten von Asset4/Thomson Reuters), wird der folgende regelbasierte und optimierungsfreie Selektionsprozess genutzt:

Stufe 1 dient der Operationalisierung des Selektionsuniversums. Die Portfolios sollen sowohl für Anleger mit relativ geringen Anlagesummen als auch für institutionelle Anleger geeignet sein. Somit werden die nach Marktkapitalisierung kleinsten und die illiquidesten Aktien, solche mit geringem Streubesitz aber auch Aktien mit sehr hohen Kursen pro Einzelaktie (ein bekanntes Nicht-Immobilien- Extrem ist die Berkshire Hathaway mit über 200.000 USD) ausgeschlossen. Weiterhin muss jeweils ein E, S und G Score bzw. Rating für die Aktien vorliegen.

Stufe 2 umfasst die Nutzung anerkannter ESG-„Ausschlußkriterien“. Das bedeutet, daß alle Unternehmen mit Aktivitäten in den Bereichen Alkohol, Tabak, Glücksspiel, Erwachsenenunterhaltung, Kriegswaffen und Militärzulieferung, Atomenergie, Genetisch veränderten Organismen (GMO) und Tierversuchen ausgeschlossen werden. Das gilt auch für Unternehmen, deren Haupttätigkeit das Öl-, Gas-, oder Kohle-Geschäft ist.

Stufe 3 ist ein sogenannter „Best-in-Class“ Ansatz: Zugelassen werden nur Wertpapiere, die in Bezug auf Governance (G) mindestens zu den Top 50% des Anlagesegmentes gehören, denn gute Unternehmensführung bzw. Governance ist unseres Erachtens der wichtigste ESG Faktor. Außerdem werden Wertpapiere mit den niedrigsten 10% der E und S Scores ausgeschlossen.

Erst Stufe 4 ist eine klassisch „ökonomische“: Es werden nur Titel selektiert, die nicht zu den 25% der Aktien im Selektions-Universum mit den höchsten Verlusten in den letzten 12 Monaten gehört haben. Grund: Hohe Verluste gelten als Indikator für mögliche Probleme des Unternehmens und außerdem haben sich Aktien mit niedrigem Risiko in der Vergangenheit als besonders attraktiv erweisen.

In Stufe 5 werden Unternehmen aus weniger entwickelten Ländern ausgeschlossen. Der Hauptgrund dafür ist die oft mangelhafte langfristige Rechtssicherheit. Hinzu kommt, daß die Risiken von Kinderarbeit und ähnlichen nicht erwünschten Arbeitsbedingungen höher sind. 

Da es sich bei Immobilienaktien und REITS um ein relativ kleines Universum in Bezug auf die Anzahl börsennotierter Aktien handelt, erfolgt eine Beschränkung auf maximal 30 Wertpapiere im Portfolio. Es sollen aber immer mindestens 15 Titel enthalten sein, um eine gewisse Mindestdiversifikation zu erreichen. 

Weltweit gab es knapp über 300 (2008) bis fast 700 (2017 „investierbare“ Immobilienaktien bzw. REITs. 58 (2007) bis 136 (2017) dieser Titel verfügen über die erforderlichen ESG-Ratings. Es werden nur wenige Titel von Einzeltitelbezogenen Ausschlusskriterien erfasst. Einige Wertpapiere, z.B. Unternehmen mit Hauptsitz in China und Thailand, fallen durch die Länderausschlüsse heraus.

Mit 40% der Aktien im Portfolio haben die USA den größten Anteil am Startportfolio. Das liegt aber noch unterhalb der US Allokation in den meisten globalen Immobilienaktienindizes. In Europa und Asien notierte Titel haben etwa gleichgroße Portfolioanteile. Es ist kein deutscher Titel im Portfolio vertreten. Die durchschnittlichen E, S und G Scores des Portfolios liegen in den Top 50% aller Unternehmen.

Die Aktien werden zu Jahresanfang gleichgewichtet und zum nächsten Jahresbeginn wieder auf Gleichgewicht rebalanziert. Eine regelmäßige Portfolioanpassung ist auch deshalb nötig, weil Immobilienaktien und besonders REITs typischerweise attraktive Dividenden ausschütten, die wieder angelegt werden sollen. Ein jährliches Rebalancing hat sich bei vielen Portfolios bewährt (siehe dazu z.B. Abschnitt „Rebalanzierungen“ auf www.diversifikator.com).

In der einfachen Rückrechnung auf Basis dieser Regeln zeigen sich sehr attraktive Rendite- und Risikocharakteristika. Vereinfacht zusammengefasst ergibt sich seit Anfang 2008 trotz der Immobilienkrise in 2008 eine nennenswert höhere Rendite bei etwas höheren Risiken im Vergleich zu einem sehr breit gestreuten MSCI World All Countries ETF. In den letzten drei Jahren lag das Beta zu dem ETF bei 0,84. Das ist geringer als erwartet. In den ersten Wochen seit dem Start hat sich das Portfolio sehr gut entwickelt.

Es ist erstaunlich, dass es bisher keine konsequenten ESG-Portfolios für deutsche Aktien, globale Infrastruktur- bzw.  Immobilienaktien gab.

Dass einfache regelbasiert-optimierungsfreie Vorgehen von Diversifikator, das bisher nur auf diese drei Aktiensegmente angewendet wurde, wird künftig auch für andere Anlageuniversen geprüft.

Alle Regeln, Portfoliobestandteile und Renditen sind transparent dokumentiert. Eine detaillierte Beschreibung und Begründung des Vorgehens findet sich in dem Dokument „Verantwortliche (ESG) Portfolios: Konzept und Rückrechnungen im „Archiv“ auf www.diversifikator.com.

Mit 1% p.a., von denen bis zu 75% bei kooperierenden Beratern verbleiben, bzw. sogar nur 0,25% p.a. für institutionelle Anleger, wird das Portfolio sehr günstig angeboten. Für institutionelle Anleger  bzw. Vertriebspartner entwickelt Diversifikator auch maßgeschneiderte Portfolios.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.